[Kata_markon] 必見!サバイバル情報マガジン

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Wed Sep 12 15:18:55 EDT 2007


    THEサバイバル人生
〜家計簿マスターへの道編〜

2007年9月号 発行 第42号
発行部数 74000部

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今月のテーマ 「灯台下暗し 節約の第一歩」
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「サラ金地獄」の根源である貸金業規制法の上限金利がようやく見直されつつあり、金融業者はこぞって金利引き下げの選択を余儀なくされているようだ。
貸す側にとっては過酷な市場競争の中、ますます経営努力が要求されるわけだが、借りる側にとっては
 
「金利を下げる」
→「余分な出費が減る」
 →「金利が高いところで借りている状態よりは現金が手元に残る」
  →「目に見えないだけでお金を稼いでいるのと全く一緒」
   →「一番手っ取り早く利益を生む」
 
という構図がうかがえ。金利の低いところに借りかえて余剰を出す、
まさに今こそチャンスなのだ!
 
「生活がしんどいから、寝ないでアルバイトしなきゃ・・・。」
「最近流行の株式取引に挑戦しようかな・・・。」
「どこの銀行に預けるのが一番利息つくかな・・・。」
 
などなど、「資産をふやしたい!」、「お金がほしい!」こんな誰もが考える
発想・・・。
気持ちはわかります(笑)。
 
ただ!!その前に、冷静に考えてください!
何よりもまず無駄な金利を下げられるだけ下げて利益を出す。
これこそが、何よりもの確実な財テク・資産運用の第一歩なのだ!!
 
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 −銀行からいくら借りられる?−

こんにちは、お馴染み、家計簿マスターのダイゾウです。
今回は、「銀行からいくら借りられる?」について解説します。
ただし、次回触れますが、借りられる金額と返せる金額は異なるということを頭に入れておいてくださいね。

「私の年収でいくら借入れができるのかしら?」住宅取得を考え始めた方の最大の関心事といえば、まずはコレではないでしょうか。金融機関のサイトなどで簡単に試算できるものもありますが、基本的な考え方を知っておいて損はないですよね。

この試算をする上で重要なのが、年収に対するローン返済額の負担度を測る返済負担率です。この比率が一定割合を上回ると実際の負担感は重くなるとみなされ、多くの金融機関が融資可能額の目安にしています。

通常、銀行などでは、この比率を年収に応じて25〜40%などと設定しています。ただし、この返済額は、実際のローン返済額ではなく、金融機関が設定している基準金利(現在は4.0〜4.5%)で計算した返済額で審査されます。また、他に借入がある場合には、それも含めて返済負担率を見るので、住宅ローンで借りられる分はダウンします。

銀行で借りられる額の目安は次のように求めます。物件価額等に対する割合は、80〜100%まで、金融機関によって異なります。(100%を超えて貸す場合もあります)

一般の銀行ローンの借入可能額の目安
=(a)円÷12ヵ月÷(b)円×100万円

(a)=年収(※)×30%−他のローンの年間返済額
※収入合算はプラスする。
(合算者の収入は本人の収入まで、または1/2までなど金融機関によって異なる)
(b)=年利4%の場合の100万円あたりの毎月返済額
*年数は「80歳−現在の年齢」(金融機関で異なる場合も)と35年の短い方
35年	34年	33年	32年	31年
4428円	4488円	4552円	4621円	4695円
30年	29年	28年	27年	26年
4774円	4860円	4952円	5052円	5160円
25年	24年	23年	22年	21年
5278円	5407円	5548円	5702円	5872円
1つの例をあげて計算をしてみましょう。

例)年収500万円(収入合算はなし)、35歳、他に借入れはなし、返済負担率30%のA銀行の場合

借入可能額の目安
=(500万円×30%)÷12ヵ月÷4428円×100万円≒2820万円

一方、フラット35は、融資可能額の計算方法が銀行と少々異なります。実際の毎月返済額(年間返済額を12で割ったもの)の4倍以上の月収(年収を12で割ったもの)があることが要件ですが、実際の返済額で計算するため、金利が低い時の方が借入可能額が多くなります。他に借入れがある場合には、すべての年間返済額の年収に占める割合が、一定の基準(年収に応じて25〜40%以内)を満たす必要もあります。(注:10月より、「4倍」の要件がなくなるなど、一部要件が変わります)

なお、物件に対する借入れの割合は9割まで可能です。

因みに、10月1日以降に新規で借入申込をした場合 フラット35の借入可能額の目安=年収(※)÷12ヵ月÷4÷(c)円×100万円

※収入合算はプラスする(合算者の収入は本人の収入まで、または1/2までなど金融機関によって異なる)。
(c)=適用金利の100万円あたりの毎月返済額
*年数は「80歳−現在の年齢」(金融機関で異なる場合も)と35年の短い方
例:金利3%の場合 
35年	30年	25年	20年
3849円	4216円	4724円	5546円

先ほどの方で計算してみましょう。

例)年収500万円(収入合算はなし)、35歳、他に借入れはなし、フラット35の場合

借入可能額の目安
=500万円÷12ヵ月÷4÷3849円×100万円≒2700万円

10月以降の変更で、フラット35の借入可能額は現在よりも大きくなります。
因みに、10月1日以降に新規で借入申込をした場合

借入可能額の目安 
=(500万円×35%)÷12ヶ月÷3849円×100万円≒3780万円
購入できる物件の対象もグッと広がります。

次号では、無理なく返せるローン額の試算方法を取り上げます。そちらも参考にして、家の予算を考えてくださいね。


 ホッと一息・・・、今月の独り言。

誰もがあこがれる夢のマイホーム。
ただ、予備知識として頭に入れておいていただきたいのは、いまだに、
とある地区に限定して、異常とも言える地価の高騰が続いているということ。
つい先日もティファ二―が銀座本店を購入価格の3倍近い金額で手放したことが大々的に報じられていましたよね。外資の不動産投資関連会社を筆頭に、日本の優良物件はとにかく、いまだに「買われて」、「転がされて」バブルまっしぐらなのです。

アナリストによるとここ1〜2年をピークとして、あとは高値掴みした負け組によるババ抜きモードへ突入。まさにプチバブル崩壊。その後再び下落。

もちろん、現実としては、一般個人向け住宅市場とは全く別世界での話ではあるのだが、現在、全体的な平均値としては大きく吊り上げられているのは事実で、多少なりの影響がでているのは否めない。ということからも、何も今焦って買う必要は無いという見方も強い。

夢のマイホームは、人生で一番大きな買物であることは疑う余地が無い以上、住宅ローンの前にまず、今買わなければいけないものかどうかは最低限考える必要はあるだろう。

ただ、一方では人気のあるマンションなんかは2年後に出来上がるのに、購入するのは今でしかも抽選。「ピーク時に購入して下落したときに入居。」まさに地獄のジレンマ・・・。それでも、抽選になるほど申し込みは殺到。逆を言えばそうでもしなければ、いつまでもマイホームをもてないという住宅事情の切ない裏側もある・・・。イヤー切ない・・・。

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「めんどくさいから・・・。」、「自分には関係ない・・・。」たいがいの人はそんな些細な油断で知らず知らずのうちに損をする・・・。自分ごととして捉えて、ほんの少しの勉強。これだけで、どれだけ違う人生になることか・・・。

あきらめたら、そこからは下げの人生、人間日々精進!
何事も、ただひたすら前向きに、前向きに、
みなさん、ともに生き抜きましょう!生まれてきたからには!
かけがえのないもののために、弱音を吐いてる場合ではありませんぞ!
それでは今回はこれにて!!

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